무허가건축물 등의 부지(토지보상)

오늘은 무허가건축물에대해 토지보상에 대해

포스팅할까 합니다.

 

법은 항상 원칙이 있고 예외가 있습니다.

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먼저 무허가 건축물의 용어 정리부터 하고자 합니다.

1. 용어정리 :

무허가 건축물이란 건축법상 건축물은

허가나 신고를 하고 건축 또는 용도변경을 하여야 합니다.

즉, 이러한 건축법상 허가나 신고절차 없이

건축 또는 용도변경한 건축물을 이야기합니다.

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2. 원칙 : 용도변경될 당시의 이용상황을 기준

건축은 허가(신고)라는 절차를 거쳐야 합니다.

즉, 허가라는 절차없이 불법으로 건축한 행위한경우

보상평가함에 용도변경될 당시의 이용상황을 기준으로

합니다.

지목이 '전'인 토지에 불법으로 건축한경우

'대지'로 평가할 것이 아니라 '전'으로

보상평가해야 한다는것입니다.

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3. 예외

1989년 1월 24일 당시의 무허가 건축물의 등의

부지는 현실적인 이용상황을 기준으로 평가합니다.

지목이 '전'인 토지에 1989년 1월 24일 당시

건축된 경우에는 '대지'로 보상평가 해야 한다는

것입니다.

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4. 유의사항

(1)

1989년 1월 24일 당시의 무허가건축물 등의 부지면적은

해당 건축물등의 적정한 사용에 제공되는 면적을

기준으로 하되(무허가 건축물등의 사용,수익에 필요한

범위내의 면적) 관계 법령에 따른 건폐율을 적용하여

산정한 면적을 초과할수 없습니다.

예를 들어 100평인 토지에 현행 법령상

건폐율이 20%라고 한다면 1989년 1월 24일

당시에 건축물의 부지면적이 30평이라면

현행법령상 건폐율의 20%인 20평만

보상된다는 것입니다.

또한 무허가건물에 이르는 통로, 야적장, 마당,

비닐하우스, 천막부지, 컨테이너, 주차장등은

무허가건물의 부지가 아니므로

불법형질변경된 토지입니다.(판례)

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(2)

건축법상 건축 허가(신고)를 받고 건축하였으나

사용승인을 받지 아니한 건축물의 경우

이주대상자에서 제외한 처분은 위법하다라는

판결이 있습니다.

즉, 건축허가(신고)와 사용승인은 다른 성질이기

때문에 적법한 건축물로 판단하여 이주대상자에

포함한다라는 것입니다.

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(3)

무허가 건축물이라는 입증책임은 사업시행자가

입증해야 합니다.

즉, 무허가 건축물이라는점,

1989년 1월 24일 이후에 건축되었다는것은

사용시행자가 입증해야 합니다.

이부분은 중요합니다.

단순히 수용대상 토지의 지목이

공부상 지목과 다르다라고하여

보상평가에서 제외하고 있으나

이점만으로는 부족하고 수용대상

토지의 형질변경당시의 관계법령에 의한

허가 또는 신고의무가 존재하였고

그럼에도 허가를 받거나 신고를 하지 않은 채 형질변경이

이루어 졌다는점이 증명되어야 합니다. (판례)

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(4)

건축법 19조(용도변경) 4항에서

건축물은 9가지 시설군으로 구분하고 있습니다.

공인중개사 시험의 단골 메뉴죠.

(자,산,전,문,영,주,근,주,그)

정리하자면 상위군으로 갈경우에는 '허가'를,

하위군으로 갈경우 '신고'를,

동일군으로 이동은 '기재내용변경신청'을 하면 됩니다.

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(5)

불법 용도변경된 건축물은 2012.1.2 토지보상법

시행규칙 개정으로 무허가 건축물에 포함되었고

2012. 1.2이전에 보상계획을 공고하거나

토지소유자나 관계인에게 보상계획을 통지한 공익사업은

적법건축물로 판단합니다.

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<무허가건축물 보상관련 내용정리>

이상으로 정리를 마치며 무허가 건축물관련하여

토지보상 문의가 있으신분은

언제든지 연락 부탁드립니다.

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